상속세 절세 전략(6개월 이내 상속받은 주택 처분시 세금 면제)
항소주택 특별면제제도(상속주택 처분) 부모님이 갑자기 사망하여 상속받은 주택을 상속받게 되었을 때, 처분할 것인지, 보유할 것인지 고민하게 됩니다.
주택 1채만 소유한 경우 먼저 팔 것인지, 상속받은 주택인지, 일반 주택인지 판단하기 쉽지 않으나, 상속세 세금을 납부하기 위해 여러 사람 명의로 소유한 공동상속 주택은 관리에 부담을 줄 수 있습니다.
문제가 생겨 조기에 판매됩니다.
상속주택 특별면세란 원래 소유하고 있던 집을 먼저 팔면 상속세가 없는 것으로 간주된다는 뜻이다.
1가구 1가구에 대해 과세를 면제하는 제도입니다.
하지만 이 특례에 너무 집착하면 상속받은 집을 먼저 팔아 세금 폭탄을 맞는다는 오해가 있다.
그렇기 때문에 이번 글에서는 양도세 절세 전략에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
상속받은 주택을 5년 이내에 팔면, 다주택을 보유하더라도 중과세에서 제외됩니다.
상속받은 주택을 먼저 처분할 때 양도 시기에 따라 적용되는 세법은 두 가지 뿐이다.
1차 : 6개월 이내에 팔면 양도소득세가 부과되지 않고, 상속받은 집을 6개월 이내에 팔면 중과세가 면제됩니다.
매각하는 경우 재산세 면제 조항은 없습니다.
6개월은 상속세 신고기한이므로 단순히 취득이 발생하지 않은 것으로 간주됩니다.
양도차액이 없을 경우 주택보유세와 관계없이 무조건 과세가 면제됩니다.
물론 단기 보유시 중과세도 적용되지 않습니다.
다만, 이때 상속세를 납부할 때 양도가액(실거래가액)은 상속재산의 가액이 됩니다.
상속세 부담이 가중될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
단독주택의 경우 아파트가 아닌 실거래가를 제대로 알 수 없어 공개해야 한다.
상속세는 실거래가를 기준으로 과세되며, 공시가액은 실거래가보다 낮은 경우가 많습니다.
상속받은 주택을 6개월 이내에 파는 경우에는 양도가액-취득가액-상속재산계약이 됩니다.
따라서 상속받은 주택의 양도가액이 10억원이더라도 상속세 신고 시에는 상속재산 가액을 신고해야 합니다.
9억원으로 신고하시면 곤란할 수도 있습니다.
둘째, 상속개시일로부터 5년 이내에 상속받은 주택을 처분하는 경우에는 중과세에서 제외되며, 5년 이후에는 중과세가 부과됩니다.
5년간 주택수로 산정되지 않기 때문에 유예기간 내에 파는 것이 목적이다.
예를 들어, 한 집주인이 있습니다.
상속받은 주택 1채를 받은 경우 일반 주택을 팔면 1주택 소유자로 간주되어 과세가 면제됩니다.
반대로, 상속받은 주택을 2주택자가 소유한 경우에도 기본세율이 적용됩니다.
다만, 소액주주가 상속주택을 파는 경우에는 5년이 지나도 중과세에서 제외되고, 소액주주가 상속받은 주택을 파는 경우에는 세금이 면제됩니다.
매매된 경우에도 주택수에서 제외됩니다.
면세기간은 보유기간입니다.
같은 주택의 경우 상속 전후 6개월~5년 이내에 상속받은 주택을 처분하는 경우 보유기간과 거주기간이 중요합니다.
보유 및 거주지 계산 방법에 따라 과세와 비과세가 결정됩니다.
세율을 적용할 때, 장기보유 특별공제를 적용할 때 등 단계별로 다릅니다.
첫째, 과세를 결정할 때 상속인이 피상속인과 동일세대인지, 별거세대인지에 따라 보유기간 및 거주기간을 계산하게 됩니다.
단독세대의 경우 상속받은 주택의 소유 및 거주기간은 상속개시일부터 양도일까지이며, 동일세대의 경우 상속주택의 소유 및 거주기간은 피상속인이 보유합니다.
기간과 거주기간도 함께 합산됩니다.
예를 들어 상속개시 당시 동일세대원이었던 부인이 남편으로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 남편의 소유기간과 거주기간도 포함되므로 2년이 되어도 면세가 가능합니다.
상속이 시작된 지 몇 년이 지나지 않았습니다.
거주기간을 합산하여 공제율 적용시 해당 금액을 제외합니다.
상속인과 사망자가 같은 세대인 경우 장기특별공제 혜택은 어떻게 되나요? 재산특별장기공제의 요건과 적용방법은 다소 복잡합니다.
특별공제는 이전 전 약 30년 동안 적용됩니다.
일반공제(%감면)와 특별공제(최대 80%)로 나누어야 합니다.
우선, 일반장기특별공제에서 보유기간을 계산할 때 세대 구분 없이 상속개시일부터 양도일까지로 한다.
즉, 상속 전후는 합산되지 않습니다.
경국 상속주택을 팔 때 특별장기공제를 받으려면 상속 후 최소 3년이 지나야 한다.
더 중요한 것은 세액공제 혜택이 큰 특별공제를 받을 수 있는지 여부이다.
이는 주택이 없는 사람이 상속받은 주택을 팔 때 매우 중요합니다.
특별공제 적용 여부를 판단할 때, 별도 세대인 경우 상속 및 거주 기간을 기준으로 합니다.
후세는 가산되지 않으나, 동일 가구원인 경우에는 상속세 전과 후가 합산됩니다.
개인적인 생각’보통 사람이 세금을 완전히 이해할 수 없는 것은 사실이다.
인터넷의 발달로 우리는 많은 정보를 알 수 있게 되었지만 일반인은 한계가 있기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 매우 도움이 될 것이라고 생각합니다.
아무리 좋은 정보라도 일반인이 이해하기는 어렵습니다.
쉽지 않기 때문에 전문가가 필요합니다.